ワンルームマンション投資で失敗した時の4つの対処法を丁寧に解説！メリット・デメリットや失敗事例も紹介！

本記事では、もしこのような状況になった場合の対処法について、丁寧に解説していきます。

対処法だけでなく、ワンルームマンション投資の基礎的な知識や失敗事例についても解説しています。

ぜひ最後までご覧ください。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、老後の資金や年金制度への不安から資金を準備するための方法の一つとして人気の手法です。

人気の理由は、サラリーマンでも始められることで注目を集めています。また銀行からの融資を活用することで、多額な初期費用を必要としないことや節税の効果も期待できることがメリットです。

例えば、2,000万円ワンルームマンションを月8万円で貸し出すと、年間96万円の家賃収入があります。借入分の返済によりますが、手元に残る分が利益となります。

このようにワンルームマンション投資は、正しい知識と戦略的に対策していけば、サラリーマンでも有力な資産形成の方法とすることが可能です。

ワンルームマンション投資の3つのメリット

ワンルームマンション投資のメリットについて、下記の3つを解説します。

それぞれ解説します。

1.自己資金が少なくても投資が可能

ワンルームマンション投資は、金融機関からの融資を活用すれば自己資金が少なくても行えます。

株式投資やFXなどの投資の場合は融資を受けることはできないので、ワンルームマンションをはじめとする不動産投資のメリットです。

不動産投資が金融機関から借入できる理由は、購入物件を担保にするためです。

ですが一般的に物件そのだけでは担保にはならず、自分の年収も担保にしていることを理解しておきましょう。

また自己資金が0円でワンルームマンション投資を始められる場合もありますが、自己資金なしで投資を始められる人は、年収の高い人だけです。

公務員など仕事をしているなどの属性が良くないと、自己資金が必要になります。

2.家賃収入を得られる

ワンルームマンション投資は、物件の選定を慎重に行うことで、空室対策を行いやすいです。

たとえば一棟アパートの場合は、複数の部屋の空室対策を行う必要があるためです。

駅から近い物件や住みやすい環境である物件は、住みたいと思う人が多くなる傾向が高いので家賃を安定して得られます。

ただ一般論として、ワンルームマンション投資は購入した時点で失敗と言われています。

ワンルームマンション投資に失敗しやすい人の傾向として、高年収や安定性の高い職業についている人が狙われやすいです。

属性の良い人に2,000万円〜3,000万円の物件を紹介し、節税になるからとワンルームマンション投資を勧めるのです。

3.業務を委託しやすい

ワンルームマンション投資のなどの不動産投資は、建物の管理や維持をする必要があります。

オーナーが自分で維持管理を行う場合、手間や経験・知識がないと対応が難しいです。

多くの不動産投資家は、管理会社に維持管理を委託することで、手間を削減しています、

管理委託をする場合、手数料は必要になりますが、プロに任せることを検討してください。

ただ管理委託を依頼するときも、一括借上（サブリース）で家賃を保証してくれると言っておきながら、格安の家賃を保証している場合もあるため、注意が必要です。

ワンルームマンション投資の3つのデメリット

ワンルームマンション投資のデメリットも解説します。

それぞれ解説します。

1.空室リスクがある

ワンルームマンション投資は、空室リスクがあります。

もし空室が続いてしまうと家賃収入が得られません。

家賃収入がある前提で、金融機関から借入を行っていると、自己資金で返済する必要があります。

自己資金で補えなくなると、売却をせざるを得ない状況になるため注意が必要です。

一括借上（サブリース）なら空室でも家賃を保証しますと、謳い文句に流されず、売却して損切りすることがおすすめです。

2.修繕や維持管理費が必要

不動産投資を行う時に、修繕費や維持管理費が必要になります。

修繕費や維持管理費は、物件の築年数が経過すると高額になっていきます

また築年数が経過すると、建物本体の資産価値が下がっていきます。

下がる価値を補填しようとリフォームなどで対策するにも費用が必要です。

ワンルームマンション投資は、物件選びが重要です。

もしリフォームなどの費用が増えて、家賃収入が減るような物件は、追加費用をかけずに、売却する方がいいでしょう。

3.節税効果が薄い

不動産投資は節税になると言われています。

その理由は、不動産所得が総合課税であるためです。

もし不動産所得が赤字になった場合は、給与所得や事業所得などの所得と損益通算ができます。

損益通算すると所得を下げられるため、納付する税金も抑えられます。

投資の規模が小さいワンルームマンション投資では、そこまで大きな赤字がでることは考えにくいため、節税効果は感じにくいのが現状です。

もし節税目的でワンルームマンション投資を始められた方は、物件を手放し借金を返済することも考えてみてください。

ワンルームマンション投資の失敗事例6選

不動産投資の具体的な失敗例についても解説していきます。

下記のような失敗を起こさないように注意しましょう。

それぞれ解説していきます。

1.新築を購入してしまい、販売価格が購入時より低くなる

1つ目は、新築を購入してしまい、販売価格が購入時より低くなるという失敗事例です。

老後の生活に不安を感じていたため、不動産投資による安定した家賃収入を得るために、不動産セミナーに参加。

セミナーでは東京23区内の新築物件であれば空室リスクが低く、家賃保証もあるため安心できると説明を受け、3,000万円ほどの新築ワンルームマンションを購入。

自己資金で諸費用のみ支払い、購入金額は金融機関から全額融資を受けました。

しかし当初の予想を裏切り、毎月2万円以上を自己資金から支払っていましたが、さらに保証家賃が引き下げられ、持ち出し金額が増えたのです。

このままワンルームマンションを保有し続けることが難しくなり、売却の査定依頼を行ったところ、1,500万円ほどと半額程度まで価格が下落していました。

新築物件は、購入しただけで3割ほど値段が落ちるとも言われています。

ワンルームマンションなどは、築年数が経つほど価値は減少していきます。

もし売却するなら一刻も早く行動することがポイントです。

2.空室リスクを考慮しきれていない

2つ目は、空室リスクを考慮しきれていないという失敗事例です。

購入時のシミュレーションで、常に満室想定で家賃収入が得られるような計画はしないでください。

空室になる理由は、以下のようなものが考えられます。

空室の間は家賃収入を得られません。空室になる物件なら、なるべく手放し損切りしましょう。

3.物件選定が間違えていた

3つ目は、そもそも物件選定が間違っているという失敗事例です。

ワンルームマンション投資は、購入した物件を貸し出すことで家賃収入を得ます。

購入した物件が賃貸物件として、需要があるエリアで競合よりも選んでもらいやすい物件でないと入居者は決まりません。

物件の購入するエリアや物件の性能を調査した上で購入しないと、家賃収入を受けるどころか、借入金の返済に追われることになります。

残酷な現実ですが、ワンルームマンション投資を行っている人のほとんどが収支がトントンかマイナスです。

収支がプラスの人は、ほんの一握りです。

もし返済に追われると、日常生活もレベルを落とさないといけません。

そうなる前に、物件の査定を行いましょう。

4.管理会社の対応が良くない

4つ目は、管理会社の対応が良くないという失敗事例です。

管理会社とは、入居者対応や維持管理を委託する会社で、日常的に物件の清掃や入居者の問い合わせ対応を行っています。

もし管理会社が怠慢であると、十分な入居者を募集する活動を行っていない可能性や清掃や問い合わせ対応を丁寧に行っていない可能性が考えられます。

管理会社を見極めるポイントは、以下を参考にしてください。

管理会社によって、入居者の募集活動は違います。つまり管理会社によっては、空室リスクを回避できる可能性もあります。

ただ管理会社側としては、ワンルームマンションを管理しても儲けが少ないから、相手にしない可能性もあります。

その辺りは、不動産業者しかわからない部分になるため、素人では介入ができません。

5.修繕や設備の交換を考慮していなかった

5つ目は、修繕や設備の交換を考慮していなかったという失敗事例です。

資金計画を行う時に、修繕や設備の交換の費用をしっかり確保しておきましょう。

メンテナンスを怠った結果、100万円以上の修繕費や交換費用がかかる場合も十分にあります。

長期的に入居してもらうためにも、生活環境がいい方が入居してくれるため、管理会社と協力し修繕や設備のメンテナンスを行なっていきましょう。

メンテナンスを行なっていても、想定外の支出が発生することは多々あります。

6.資金計画を任せっきりにしていた

6つ目は、資金計画を任せっきりにしていたという失敗事例です。

そもそもワンルームマンション投資を始めるときに、資金計画を立てていない場合は、すぐに売却しましょう。

ワンルームマンション投資を行う人は、金融機関から借入をして物件を購入します。

その際に、不動産会社に資金計画を任せっきりにしてしまい、自分で把握していない方も存在します。

金利の影響や老朽化対策のための管理費・修繕費などを考慮し、資金計画を立てていきましょう。

自分で把握することで、やっと適切な判断を行えます。

プロに頼ることは大切ですが、頼りすぎると騙される可能性も十分に考えられます。

ワンルームマンション投資で失敗したときの対処法3選

ここからは、ワンルームマンション投資で失敗したときの対処法について、下記の3つを解説します。

もしワンルームマンション投資で不安になった方やこれから始めようと思っている方も、ぜひ参考にしてください。

1.空室対策を行う

もし空室が続き、家賃収入が得られない場合は、早急に空室対策を行いましょう。

物件だけのPRではなく、物件の立地や周辺環境をしっかりとアピールしてください。

管理を委託している不動産会社のホームページやSUUMOなどのポータルサイトを活用することで、適切に募集活動を行えるでしょう。

ただ上記の対応を行なっても、キャッシュフローが改善しない場合は、損切りすることが重要です。

ワンルームマンションは空室時に売却募集することで実需としてセカンドハウス利用や住みたいお客様に売却ができるチャンスにもなります。

2.収支改善を目指す

収支改善を目指すために、収入と支出を見直しましょう。

収入を増やすためには、他にも物件を保有したり、所有している物件の賃料を上げるために価値を提供することが重要です。。

収入と支出を見直し、キャッシュフローをプラスにしていきましょう。

そもそも賃料を上げるのはワンルームマンションでは困難なため、売却し、状況を整理することも対策の一つです。

目先の損失が嫌になり目を逸らしていると、どんどん物件の価値は下落していきます。

3.物件を売却する

所有している物件を売却することも方法のひとつです。

正直、ワンルームマンション投資を初めてしまった人は、なるべく早く売却することをおすすめします。

現状どのくらいで売却できるのかを知っているだけでも、今後の方向性を見直せるはずです。

また所有していても赤字が続く場合や利益を見込めない場合は、思い切って損切りして物件を売却しましょう。

おそらくそういった状態の物件は、今後キャッシュフローは改善せずに収入が減り、支出が増えていくことが考えられます。

築年数が経過するほど、資産価値が下落するため早期売却がおすすめです。

売却する際には、【ラクウル】を活用してみてください。

まとめ：ワンルームマンション投資で失敗したと思ったらラクウルを活用しよう！

本記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットだけでなく、失敗事例や対処法まで解説してきました、

リスクを最小限に抑え、出口戦略を明確にすることで、ワンルームマンション投資の失敗のリスクは下がるでしょう。

もしワンルームマンション投資で失敗した場合は、焦ることなく状況を分析し、下記の対応を行ってください。

物件を売却するときは【ラクウル】を活用してみてください。

ワンルームマンション投資は物件や状況により、対処法は異なります。

専門家に頼ることや自分で学習する姿勢を大切にしましょう。

本記事が参考になれば幸いです。